Россиянам придется забыть о собственном жилье?

Таким вопросом задаются участники рынка недвижимости после прогнозов госкомпании «Дом.рф», прозвучавших на Жилищном конгрессе. Собрали для вас актуальные мнения по поводу текущей ситуации в сегменте новостроек и перспектив на ближайшее будущее.

В 2027 году квартиры значительно подорожают – об этом заявил глава аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг на Международном жилищном конгрессе, который прошел в середине октября в Москве. По предварительной оценке Центробанка, к этому моменту ключевая ставка снизится до 7−8% годовых, а ставки по ипотеке – до 9−10%. Это приведет к реализации отложенного спроса на жилье. Поскольку нового предложения на рынке будет не хватать, цены на недвижимость взлетят до небес.

BN.ru поинтересовался у представителей строительной и смежных отраслей, действительно ли ситуация может стать настолько критичной, что россиянам, как предсказывают особо пессимистичные эксперты, «придется забыть о своем жилье».

Ожидаемое последствие

Часть опрошенных нами спикеров считает предположение аналитиков «Дом.рф» вполне реалистичным. В частности, директор по продукту цифровой экосистемы для девелоперов Profitbase Максим Селезенев подчеркивает, что значительный рост цен на квартиры в 2027–2028 годах – ожидаемое последствие текущего положения дел. На подорожание новостроек, по мнению эксперта, повлияют три фактора.

Первый – сокращение предложения. В 2024 году было запущено почти 47 млн кв. м новых проектов, в этом году ожидается запуск около 35 млн кв. м, в следующем – 30 млн кв. м. Такое снижение объемов запуска через два-три года приведет к дефициту на рынке.

Второй – снижение ключевой ставки. Дешевая ипотека сразу же спровоцирует всплеск спроса на жилую недвижимость.

И третий фактор – рост издержек на строительство. Сейчас увеличивается стоимость стройматериалов и рабочей силы. К этому добавляются изменения в налоговом законодательстве и инфляция. А если начнется восстановление новых территорий, то это приведет к росту востребованности материалов и дальнейшему удорожанию стройки.

«В таких условиях на любое повышение спроса рынок будет реагировать ростом цен. При этом девелоперы не смогут быстро нарастить предложение: сейчас застройщики не покупают землю, а получение разрешения на строительство – длительный процесс», – отмечает Максим Селезенев.

Генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина в целом согласна с коллегой:

«При снижении учетной ставки и росте доступности ипотеки на рыночных условиях спрос на новостройки будет расти. Активизация покупателей может начаться уже при ставках от 15%, а при снижении ставок до 9-10% ипотека станет по-настоящему доступной. На рынок вернется массовый спрос, и тут действительно может возникнуть риск нехватки объемов предложения».

Переоцененный прогноз

Несмотря на справедливость перечисленных фактов, другие спикеры настроены более-менее оптимистично.

Та же Наталья Шаталина акцентирует, что застройщики внимательно следят за конъюнктурой рынка и оценивают свою долю в объемах. Когда тренд снижения учетной ставки станет ярко выраженным, компании начнут оперативно наращивать портфели новых проектов, тем более у крупных девелоперов такой опыт уже имеется.

Директор по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко также не видит повода пугать россиян:

«Покупка недвижимости во все времена требовала грамотного планирования и накоплений. В 2027 году на рынке по-прежнему будет преобладать семейная программа (сегодня занимающая более 80% общего ипотечного портфеля страны), но при сниженном "ключе", в меньшем объеме. Также застройщики будут развивать собственные программы покупки. Правда, пока неясно, что именно люди станут покупать и чего конкретно будет не хватать рынку, когда придет волна отложенного спроса. Скорее всего, начнется охота за компактными лотами, где смогут жить семьи, – прежде всего за однушками и евродвушками».

С учетом отложенного спроса на фоне снижения ставки ЦБ цены на жилье в ближайшие два года будут расти с опережением инфляции, не отрицает генеральный директор компании Optima Development Давид Худоян. Однако колоссального удорожания недвижимости, как в период пандемии, не предвидится.

«Девелоперы не стремятся к сверхприбылям. Компании не гонятся за огромной маржинальностью в ущерб интересам покупателей, а стараются вовремя пополнять эскроу-счета для снижения обременения по проектному финансированию. После прошедшего непростого периода нужно корректировать цены вверх, чтобы наверстать понесенные издержки. Но о спекуляциях речь не идет», – заверяет эксперт.

Кроме того, на рынке уже нет всеобщей льготной ипотеки, которая постоянно разогревала цены, равно как и кредитов с околонулевыми ставками. Существующие субсидированные программы носят адресный и умеренный характер и не приводят к аномальным колебаниям цен.

Коммерческий директор компании «Фасадные решения» Ирина Нагина считает, что прогноз о резком росте цен к 2027 году выглядит переоцененным, а логика «ставка снизится – все побегут покупать» слишком упрощает картину.

«Сейчас на рынке уже накоплено около 70% нереализованного жилья – более 77 млн кв. м, и эта цифра продолжает расти. Даже если ставка по ипотеке опустится, предложение будет значительно превышать спрос. К тому же большинство проектов, которые выйдут к 2027 году, – это еще заделы 2023–2024 годов. Их продуктовая концепция уже морально устаревает, и это будет сдерживать рост цен. Девелоперы, напротив, идут в оптимизацию себестоимости, чтобы удержать модель, а не в удорожание. Поэтому реальный риск – не дефицит, а перенасыщение рынка типовыми решениями», – комментирует эксперт.

Динамика роста

Итак, если подорожания жилья не избежать, то на сколько именно могут вырасти цены? Разберем на примере Москвы, где эксперты более охотно, чем в Петербурге, соглашаются давать прогнозы.

Ни один год не прошел без повышения средних цен на новостройки, напоминают в RedCat. По данным агрегатора, в 2022 году цены в столице выросли в пределах 6,5%, в 2023-м – на 24,2%, в 2024-м – на 10%, а за девять месяцев текущего года рост составил 9,1%. В компании ожидают дальнейшего роста цен, а вот его величина будет напрямую зависеть от расклада в экономике, уровня учетной ставки и активности застройщиков в контексте вывода на рынок новых проектов.

В Plus Development ждут роста цен на первичном рынке Москвы к 2027 году не менее чем на 15–20%. И это в консервативном сценарии, если ключевая ставка к тому моменту опустится хотя бы до 14%. Вторичка, полагают в компании, покажет схожую динамику. Сопоставимые оценки дают и в Optima Development: в компании считают, что в 2026–2027 годах жилье будет дорожать в среднем на 14–17% в год.

Взрывного подорожания квартир ждать точно не стоит, уверены в компании «Фасадные решения». Рост возможен точечно, в новых проектах с сильным продуктом, но никак не массово.

Возвращение меблировки

Своим видением ситуации поделились и представители смежных отраслей – в частности, производители мебели.

«Если снижение ставок действительно произойдет, это изменит структуру спроса на новостройки: у покупателей появится больше финансовых возможностей брать готовое к въезду жилье. Даже если сами квартиры подорожают из-за отложенного спроса и дефицита предложения, ежемесячный платеж по ипотеке станет более комфортным. Соответственно, заемщики смогут позволить себе дополнительные опции: не голые стены, а квартиры с ремонтом и меблировкой. Более того, повысится спрос на разные варианты комплектации: от самых недорогих по материалам, дизайну и наполнению до высокобюджетных», – полагает операционный директор компании «Монзе» Александр Шнурко.

Сейчас, по словам эксперта, мы наблюдаем обратный процесс: после масштабного сокращения льготных программ из многих сделок «ушли» отделка и мебель. Людям важно быть уверенными, что в период экономической нестабильности им будут под силу платежи по уже оформленным кредитам, поэтому они не берут на себя дополнительную финансовую нагрузку. Несмотря на удобство для покупателя, проектов под ключ в Москве за последние два года стало меньше примерно на треть.

В «Монзе» предполагают, что возврат к невысоким рыночным ставкам оживит спрос на готовое жилье почти сразу: такой формат экономит время и средства при переезде. В компании подсчитали, что самостоятельная меблировка квартир обходится на 20% дороже, чем аналогичная от застройщика, и люди по возможности голосуют рублем за последний вариант.

Готовность к компромиссам

Что же делать гражданам, которые, будучи информированными о грядущем росте цен, всё равно не смогут купить жилье в ближайшее время?

«Стоит снизить ожидания от квартиры и быть готовыми к компромиссам. Например, к смене формата работы на гибридный или удаленный. Это позволит выбирать недвижимость не в центре города, а на окраине. Современные девелоперы строят качественные жилые комплексы бизнес-класса и на периферии. Уровень комфорта там высокий, при этом цена за счет локации может быть вдвое ниже, чем в центре», – советует Максим Селезенев из Profitbase.

Также, если человеку необходима собственная недвижимость, удаленка позволяет рассмотреть смену города. Можно переехать в регионы, куда вышли крупные застройщики. Например, в Кировской, Волгоградской областях, на Дальнем Востоке сегодня появляется много достойных проектов.

Екатерина Наливайко из Plus Development предлагает рассмотреть три обстоятельства, когда клиент считает, что не может купить жилье сейчас.

Первое – не накопил на первоначальный взнос, однако способен платить ежемесячно. В таком случае стоит обратить внимание на проекты, где есть программы покупки без накоплений либо с минимальным капиталом.

Второе – деньги есть, но нет детей. Семейная ипотека вроде как недоступна, а ставки по рыночной – не устраивают. Для такой категории тоже бывают варианты: например, донорская семейная ипотека (это кредит, в котором участвуют не только супруги, но и третье лицо (донор), который имеет право на участие в льготной программе и достаточный уровень дохода. – прим. редакции). Либо субсидирование ставки от застройщика до ввода дома в эксплуатацию; при этом после сдачи объекта кредит можно рефинансировать.

Третье – человек не уверен в своих доходах. Тут можно обратить внимание на недорогие проекты в высокой степени готовности, где ежемесячный платеж по ипотеке сопоставим с сильно подросшей за последние пару лет ежемесячной платой за аренду.

«В сухом остатке, если есть хоть какая-то возможность войти в сделку, если накоплен минимальный первый взнос, стоит попробовать оформить ипотеку или рассрочку уже сегодня. Удачные лоты еще не разобрали, плюс потом можно перекредитоваться. Если взять квартиру на этапе котлована, получится выгодная инвестиция – примерно на 40% дешевле, чем это будет в начале 2027 года», – рекомендует эксперт.

Впрочем, и тогда люди продолжат покупать, уверена Екатерина Наливайко. Здесь главное – подъемный ежемесячный платеж, а не ставка или общая стоимость квартиры сами по себе. Поэтому тем, кто не может купить жилье в обозримом будущем, стоит хотя бы начать подбор объектов.

Если же говорить о стратегии в целом, то, пожалуй, имеет смысл прислушаться к мнению Ирины Нагиной из «Фасадных решений». Она считает, что сегодня инвесторам логично смотреть на ранние стадии новых проектов, где есть запас роста и актуальный продукт, а не в «отложенный спрос» старых домов. А для покупателей, решающих жилищный вопрос, 2026–2027 годы могут стать как раз временем комфортных условий: выбора будет много, и торг вполне уместен.

27.10.2025 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от kues1 на Freepik